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每周动态 | 城市更新(05.02-05.08)

来源: 2019/5/14 11:38:32 点击:

 一、政策导向

(一)深圳市政府常务会议审议通过《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》

4月29日下午,深圳市政府召开常务会议,审议并原则通过了《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》(以下简称《措施》)。

《措施》围绕规划先行、有机更新、持续创新等方面提出了若干条具体措施,推动深圳城市更新从“全面铺开”向“有促有控”、从“改差补缺”向“品质打造”、从“追求速度”向“保质提效”、从“拆建为主”向“多措并举”转变。

据悉,《措施》全文共分为六大部分共24条措施,紧紧围绕着“高质量”的发展主题。

《措施》的第一部分,主要是通过规划先行,引领城市更新高质量发展。在总体层面搭建由中长期规划及年度计划组成的城市更新目标传导机制,保障城市更新契合城市发展目标。在片区层面鼓励各区开展片区统筹试点,推进片区整体开发建设,保证公共利益用地的优先落实。在项目层面落实重点地区总设计师制度,通过公开征集建筑设计优秀方案,提高审查层级等方式提升设计水平。

《措施》的第二部分,主要强调将城市更新与绿色生态发展、历史文化遗产保护、智慧城市建设等工作有机结合,深化城市更新内涵,适应城市未来发展需要,推动城市高质量发展。

《措施》的第三部分,面向深圳科技产业创新等发展需求,针对深圳存量工业区特点,为保障实体经济发展,在加大政府统筹力度大力推进连片改造,进一步放“工改M1”建筑物建成年限、简化审批流程、鼓励“工改工”项目进行拆除重建或综合整治,国有已出让产业用地可综合运用加改扩建手段提容等方面,提出了多项举措,推动旧工业区转型升级,助力深圳经济高质量发展。

《措施》的第四部分,落实习近平总书记更多采用微改造“绣花”功夫的重要指示,结合深圳城中村的实际需求,与近期出台的《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》相衔接,通过分类推进城中村综合整治、构建政府主导管理机制、提高主体参与积极性等方式,推动有机更新,提高城中村人居环境质量。

《措施》的第五部分,重点关注城市更新效率问题。针对部分更新项目长期没有实质性进展、存在搬迁谈判困难、项目成本较高等情况,提出建立城市更新单元计划有效期管理机制、积极研究搬迁问题解决途径以及稳定城市更新成本等措施,实现城市更新高质高效。

《措施》的第六部分,强调规范管理、确保全市城市更新“一盘棋”。面向政府,提出完善与统一政策和标准,规范管理流程,提升服务水平,加强廉政风险防控的要求。面向原村集体,要求通过公开招标方式选择市场主体。面向企业,计划建立城市更新守信承诺和失信行为公告机制,加强城市更新市场管理。

(二)《深圳市地价测算规则》第二次公开征求意见

4月30日,为了统一深圳市地价管理体系,简化地价管理和测算规则,根据有关法律法规及规章,结合深圳市实际,支持深圳市实体经济、民营经济发展和产业转型升级,保障民生项目用地。

原市规划国土委于2018年12月17日就《深圳市地价测算规则》(征求意见稿)第一次面向社会公众征求了意见。经研究讨论,结合反馈意见,深圳市规划和自然资源局对部分内容进行了修改,并拟定了《深圳市地价测算规则》(第二次征求意见稿),现公开征求意见。


《深圳市地价测算规则》由正文和附表两部分组成。正文部分分为通则、变更与补缴、特殊情形、附则等四个组成部分,附表由10个修正系数表构成。主要包括以下内容:

一是统一地价应用价格体系,提出建立以土地的市场价格为基准的评估地价应用体系,改变了原来基准地价和评估地价并存的“双轨制”。

二是明确土地的市场价格定义及内涵,按照《城镇土地估价规程》,采用标定地价系数修正法和剩余法(整体估价)进行评估。

其中,标定地价系数修正法和剩余法(整体估价)的权重分别取70%和30%。上述权重可根据土地市场变化情况适时报批后调整。

三是简化并统一地价测算公式,宗地地价=∑(土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数),新供应用地地价与“土地的市场价格”、“对应建筑面积”以及“修正系数”有关,同时对变更与补缴的计算也进行了说明。

四是总结归纳特殊情形地价计算问题,完善除住宅用地外地上容积率小于1.0情形的地价测算规则,明确以招拍挂方式出让并溢价成交的用地等。

 五是整合完善修正系数,体现政策导向。通过“基础修正系数”调节体现对实体经济和民生领域的政策倾斜和支持。

(三)2019年东莞市政府1号文《关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见》正式发布

5月5日,东莞市政府新闻办联合东莞市府办召开新闻发布会,正式发布2019年市政府一号文《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见》(以下简称《意见》)。《意见》围绕生产、生活、生态空间的拓展优化,推出40条政策干货及一系列配套政策。主要可归纳为以下两方面内容:


一是拓展三大空间,明确各类空间拓展的重点。

1、以增容提效为重点,优化拓展产业发展空间。2021年底,市级每年力争收储土地1000亩以上,各镇街(园区)每年力争收储1片500亩以上,东南临深片区每个镇每年力争整备1—2片1000亩左右的土地。统筹盘活24000亩以上存量土地。建设20个以上“工改工”“工改M0”项目,基本完成30个以上镇村工业园改造提升和连片出租屋改造利用项目。完成8500万平方米以上“两违”建设治理任务。

2、 以现代宜居为重点,优化拓展公共生活空间。2021年底,在中心城区、滨海湾新区率先建成一批高品质的城市客厅、城市阳台、公共连廊和城市倒影工程。实施30个重点更新单元,加快建设东莞火车站、虎门高铁站、常平火车站等10个以上轨道上盖综合体。打造100个社区优质生活圈,进一步提高市民群众公共生活的便利度。

3、以均衡优质为重点,优化拓展山水生态空间。2021年底,有效构建自然资源空间统一管控和区域空间生态环境评价机制,绿化覆盖率和森林覆盖率分别达到45%和37.5%以上。严守36.87万亩耕地保有量、30.57万亩永久基本农田保护面积,确保湿地总量不减少。打造一批高品位的城市开敞空间、滨水岸线空间、都市农业空间和文旅创意空间。加快创建省级全域旅游示范区,把东莞建成粤港澳大湾区重要的旅游目的地城市。

二是确立五大路径,根据确立的路径方向实施。

1、优化路径:加大政府主导的土地收储整备,全面盘活政府储备土地,试行政府购买土地整备前期服务,加大对涉拍卖土地物业收储力度,加快推动零散土地归并整合。

2、拓宽路径:加快推进镇村工业园改造提升,鼓励引入专业机构与社会资本,建立城市更新公共服务专项资金,推动连片出租屋改造利用。

3、规范路径:稳定产业用房租赁市场秩序,大力推进“两违”治理,加大低效闲置土地处置力度,探索盘活利用集体私下流转土地,稳定产业用房租赁市场秩序。

4、创新路径:鼓励适度提高土地开发强度,鼓励土地用途混合和立体复合利用,鼓励线网管网廊道占用空间开发利用。

5、完善路径:强化新型产业用地(M0)政策激励,实施产业用地亩均效益综合评价和信用惩戒,规范产业转型升级示范基地管理,规范科技企业孵化器管理,加快推进优质生活圈建设,推动山水生态空间景观形态和功能品质提升。

二、地方实践

(一)广州黄埔汤村旧改项目正式公开招标!

近日,广州市黄埔区九龙镇汤村村经济联合社委托广州公共资源交易中心发出旧村改造项目公开引入合作企业公告。该旧改项目位于黄埔区九龙镇汤村村(不含五福堂一、二社),公告显示,项目拆迁安置总投资额约66亿元人民币。


该村毗邻地铁知识城线汤村站,改造范围内村集体经济组织的在册总人口为5590人,改造范围的总用地面积为994.66万平方米(其中国有权属用地127.43万平方米,集体权属用地867.23万平方米),综合容积率约2.58,预计规划建筑面积约251.86万平方米。

根据规划,该项目沿九龙大道高标准规划建设66万平方米商业商务办公室,配套有48班完全中学,54班九年一贯制学校、54班小学、75班幼儿园,医疗服务站、养老院、体育运动中心等一系列公共服务设施。

(二)白云石马村旧改前期测量摸查招标!

5月6日,公共资源交易中心挂出白云均禾街石马村整村改造前期测量摸查服务的招标。工作内容包括完成基础数据调查(户外测绘),2007年、2009建筑量统计工作,基础数据调查(入户),土地勘测定界工作等与石马村整村改造前期测量、摸查相关服务。


石马村,位于白云中心地带,北起流溪河,南起新石路(均禾大道),西起广花二路,东至机场高速。依据招标文件,石马村改造范围面积约291公顷。

据了解,早在2010年12月,石马村经济联合社就与相关企业签订《石马村“城中村”改造项目意向协议》,但后来因政策变化,石马村旧改进程被迫搁置。直到去年8月,石马村旧改项目才再次启动9月,石马村两委、村干部及股东代表共70人召开村旧改意愿表决大会,以93%的通过率同意进行旧村改造。

另外,根据石马旧改方案,未来的石马村有三大定位:广州北产城融合示范区、都市消费产业之心、休闲旅游之心,即:将村内的零散化妆品生产点聚集升级成为广州北产城融合、都市消费产业示范区;同时,利用周边的中央湿地公园等景点,打造成为生态旅游基地。

(三)深圳龙岗区坪地中心社区石灰围片区城市更新单元计划草案公示!

5月7日,龙岗区城市更新和土地整备局2019年第9次会议审议通过,发布关于《坪地街道坪地中心社区石灰围片区城市更新单元计划》。此次更新计划草案仅一个城中村改造项目,即坪地中心社区石灰围片区更新项目。

石灰围片区更新项目位于坪地街道,环城南路与教育南路交汇处东北角,处于国际低碳城拓展区内。拟拆除重建用地面积77407平方米,更新方向为居住用地、普通工业用地等功能。拆除重建范围内应落实不少于27092平方米的公共利益用地,贡献率达34.9%。


据悉,该项目原属于PD-GX09统筹单元,面积为8.4万平方米,现状主要为老屋村、私宅和商业用地。在综合考虑现状建筑、产权边界、规划道路等因素的基础上,结合统筹单元外的旧工业区,将原PD-GX09统筹单元调整为PD-GX09-01(石灰围片区)和PD-GX09-02两个单元。

其中,此次拟立项先行启动的PD-GX09-01单元(石灰围片区)将周边旧工业区纳入拆除重建范围,另外需落实不少于27班的九年一贯制学校以满足项目及周边学位需求,土地移交率不低于35%。PD-GX09-02拟拆除重建用地面积30346.3平方米,土地移交率为4.7%。